作者：李佳
地产界没有永久的“黑马”。曾在中斗室企中有“黑马”之称的景瑞控股（01862.HK）现在也进入成绩添加的阻滞期。
2月3日，景瑞控股发布了2020年1月未经审阅的营运数据。多个方面数据显现，1月景瑞控股的合约签约出售额（连合营企业及联营企业的出售额）约为5.45亿元，不及去年同期的5.49亿元。
实际上，景瑞控股也未完结2019年的出售方针。到2019年12月31日，景瑞控股累计签约出售额约为251.59亿元，同比下降0.31%。关于280亿元的出售方针，完结率仅为89.85%。
年度出售额出现下滑
1993年，刚刚建立的上海景瑞房地产开展公司曾凭仗虹口景瑞花园等多个项目，引发上海地产界的极大重视。因为项目在虹口遍地开花，其时便具有了“虹口之王”的美誉。2005年，景瑞控股逐步向外扩张，先后在江苏、天津、浙江等地开发项目。
雨过天晴起步较早，但从规划来看，景瑞控股的量级在200亿到300亿之间。在景瑞控股建立的20多年间，从前几度转型，开展之路并不算顺利。
景瑞控股前期开展秉承着“深耕长三角，产品价值百科抢先”的一向开展战略致力于为客户供给优质的产品和服务。
自2015年开端，景瑞控股开端首先提出了“客户洞见”的开展理念，以“定制化”为开展趋势，在杭州、上海等地试水；2016年，景瑞控股旗下杭州悦西台定制精装项目初次露脸，全年热销，成为当年颤动全职业的现象级开发项目。同年，景瑞控股完结合约出售167.8亿元，同比跨越式增幅达93%，引来业界重视，成为“黑马”。
2017年，景瑞控股再次推出“轻财物”转型战略。在房地产开发之外，拓荒工作、公寓、房地产基金、产业链出资等多条阵线。先后建立优钺资管、悦樘公寓和锴瑞工作等3大朦朦胧胧，事务包含房地产私募股权基金、长租公寓、持有型工作物业出资运营等。
但是，从近年来看，商场关于房企转型的承受度遍及不高，景瑞控股的转型在业界也不太被看好。自2016年景瑞控股成绩出现大幅添加之外，之后的年度出售额均没有显着的增幅。有必要留意一下的是，2019年景瑞控股的出售额自转型之后初次出现下滑，方针完结率也仅有89.85%。
盈余才能动摇较大
雨过天晴景瑞控股的出售额在2019年才出现下滑，但其近年的经营收入改变好像早有所预示。2016年，景瑞控股录得经营收入150.51亿元，同比添加161.30%；2017年录得经营收入156.68亿元，同比添加4.1%，增速显着放缓；2018年，经营收入为112.68亿元，同比削减近三成；2019年上半年，景瑞控股的经营收入为21.86亿元，在2018年收入同比下降三成的基础上仅添加1%。
别的，因为景瑞控股正处于转型期，物业出售事务在总收入中的占比正在逐步削减。2019年上半年，景瑞控股物业出售完结收入16.68亿元，在营收中占比76.3%，但同比下降6.4%。
对此，景瑞控股在半年报中表明，“项目开发排期会集鄙人半年交给，然后导致开发物业交给的项目及交给建筑面积削减”。雨过天晴物业出售事务占比逐年削减，但从现在来看仍占总收入的多半左右。因而，物业出售收入削减或是导致景瑞控股成绩添加乏力的根本原因。
景瑞控股曾被称为“黑马”，除了因出售成绩的翻番还与其直截了当的高速添加有关。景瑞控股曾在2015年出现过大亏本，当年归母净直截了当仅为-3.52亿元。2016—2018年间，雨过天晴景瑞控股的收入出现阻滞乃至下降，但归母净直截了当却出现递加的态势，由1.06亿元大幅增至10.32亿元。
因为开发物业交给的项目及交给建筑面积削减及其他开支的削减，景瑞控股的出售本钱先后由2016年的144.41亿元削减8.9%降至2017年的131.5亿元，再由2017年的131.5亿元削减33.7%降至2018年的87.21亿元。
三年间，景瑞控股的毛利率动摇较大。在2016年、2017年、2018年的毛利率别离为4.05%、16.07%、22.61%。但依据2019年半年报显现，景瑞控股的毛利率较上年同期略有下降。陈述期内公司毛利为5.7亿元，同比下降3.7%；毛利率25.93%，同比下降1.3个百分点。
权益土储占比降至50%
自建立以来，景瑞控股的项目布局根本以上海为中心逐步打开。自2014年开端，对一二线城市不断加大投入，也由此充沛享受了这些城市房价上涨带来的盈利。从2016年到2019上半年，出售均价从12402元/平方米添加至21168元/平方米，三年期间均价添加超越七成。
景瑞控股深耕长三角商场，首要聚集在一二线中心城市。在2019年上半年合约出售额中，来自浙江、江苏及直辖市区域的占比已到达了91.1%。现在，公司的土地储备也首要会集在以上海为中心的长三角区域，环渤海区域的北京和天津，以及华中区域的武汉和重庆。
到2019年6月30日止6个月，公司共获取7个新项目，项目总出资37.1亿元，总货值达89.9亿元。
有必要留意一下的是，景瑞控股的土地储备添加方法正在逐步转为协作拿地形式。2016年之前，景瑞控股的房地产项目以独立开发为主，权益建筑面积在总建筑面积中的占比均高于80%。而在2017年、2018年及2019年上半年，这一目标降为57.22%、50.40%、51.92%。
别的，景瑞控股近两年新进入的第三大土储区域武汉，土地储备达91.49万平方米，但权益占比却仅为38.19%。景瑞控股也曾在2018年报中表明，经营收入的下滑，除了房地产项目削减之外，还与其协作项目添加有关。
高息融资应对偿债顶峰
近五年来看，景瑞控股的财物负债率在2015年之前一向维持在75%左右，但在2016年企业的负债总额较上年添加了36.13%，导致财物负债率较2015年添加了8个百分点。
到2019年6月底，景瑞控股的总负债为452.15亿元，较2018年底的390.69亿元上涨61.46亿元，包含未归还告贷总额209.65亿元，同比添加12.11%。反映杠杆水平的目标财物负债率及净负债率均较上年底有所添加，其间调整后的财物负债率为80.03%，较2018年底添加0.2个百分点；净负债率为71.73%，较2018年底添加约7.8个百分点。
为归还债款，景瑞控股在2019年先后进行了3次海外高息发债。在2019年的1月、4月和7月，别离发行了2020、2021年及2022年到期的优先收据，金额别离为1.5亿美元、2亿美元和2.6亿美元，利率别离为13%、10.88%及12%。
而此前的2017年与2018年，景瑞控股均只在海外发行过一次优先收据，别离融资4亿美元和3.5亿美元，利率别离为7.75%和9.45%。景瑞控股的海外融资本钱正在进步。2019年上半年，景瑞控股的融资本钱为2.16亿元，同比添加56.52%。
到2019年6月，景瑞控股未归还债款到达209.65亿元，同比添加12.11%。其间，一年内到期债款103.8亿元，同比添加55.3%；一至两年内到期债款79.37亿元，同比添加11.4%。这在某种程度上预示着未来2年，景瑞控股将至少归还183.17亿元的债款。
而依据半年报显现，景瑞控股手持现金约为142亿元，这中心还包含30.87亿元受限现金。调整后的现金比率为0.43，较上年底下降约25.6%。调整后的速动比率自2016年以来也一向出现下降趋势。2019年6月景瑞控股调整后的速动比率为0.62，较上年底下降约6.1%。由此来看，景瑞控股的短期偿债才能正在逐步削弱。
和短期偿债才能不同的是，景瑞控股的长时间偿债压力一向较小。2016-2018年，景瑞控股的“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）／悉数债款”目标逐步添加，2019年上半年底该目标为0.95，较2018年底下降8.7%。
因为绿色开展乏力和部分财务目标欠安，景瑞控股也未能当选国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级油盐规范排名和我国证券商场屈服研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的2019我国房企绿色信誉指数TOP50。
